CONTOH KASUS HAK ATAS TANAH (HAT) HAK GUNA BANGUNAN (HBU) HAK PAKAI DAN HAK MILIK

CONTOH HAK ATAS TANAH

Konflik Tanah Adat di Desa Kungkai

Pengertian Tanah Adat/ Tanah Ulayat

Tanah ulayat adalah bidang tanah yang di atasnya terdapat hak ulayat dari suatu masyarakat hukum adat tertentu. Hak ulayat adalah kewenangan, yang menurut hukum adat, dimiliki oleh masyarakat hukum adat atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan warganya, dimana kewenangan ini memperbolehkan masyarakat untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah tersebut bagi kelangsungan hidupnya. Masyarakat dan sumber daya yang dimaksud memiliki hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.

Hak Tanah Ulayat di Desa Kungkai

Di Desa Kungkai, Kecamatan Bangko, Kabupaten Merangin terdapat masalah yang sangat kompleks mengenai tanah, karena terjadi klaim dari kelompok yang mengaku ahli waris atas kepemilikan tanah yang selama ini digunakan sebagai lapangan sepakbola oleh masyarakat kungkai, ini mengakibatkan kegiatan olahraga sepakbola di desa tersebut runtuh begitu saja, ini jelas sebuah perubahan kontekstual yang sangat tidak diinginkan. Ahli waris yang mengklaim kepemilikan tanah ini tak bisa menunjukkan sertifikat kepemilikannya, ini jelas melanggar hokum, tapi inilah masalah yang sesungguhnya, masyrakat desa kungkai adalah satu keluarga besar, hingga mengakibatkan tak ada yang berani mengangkat kasus ini ke pengadilan, kasus ini seakan berjalan ditempat, hingga membuat tanah tersebut terlantar begitu saja selama 6 tahun belakangan ini, tak ada aktivitas, di lokasi yang sangat strategis ini.

Dampak Negatif Sengketa tanah Ulayat di Desa Kungkai

-          Sengketa tanah adat yang terjadi di Desa Kungkai mengakibatkan hal hal negative muncul seperti

-          Perekonomian di Sekitar tanah Sengketa lumpuh

-          Selama terjadi sengketa tanah tersebut, tak ada lagi acara acara besar, kejuaraan kejuaraan besar yang  diadakan hingga mengakibatkan perekonomian masyarakat disekitar lapangan lumpuh

-          Olahraga Mati Suri

-          Sengketa ini menimbulkan masalah besar dalam dunia keolahragaan di desa kungkai, olahraga seakan harus tertidur, entah kapan dapat dibangunkan kembali, dan tentunya dimulai dari nol.

-          Pemuda Menjadi Malas. Malas adalah salah satu penyakit dari tak adanya aktivitas, itulah yang terjadi di desa kungkai saat ini.

-          Menimbulkan Generasi Pemabuk

Inilah masalah yang sangat ditakutkan, semenjak timbul sengketa itu, pemuda seakan alih profesi menjadi pemabuk, pejudi, masalah yang sampai saat ini semakin berkembang, dan ini mulai menjangkit ke genarasi anak anak di bawah umur, menyedihkan sekali.

Solusi Penyelesaian

Dalam penyelesaian masalah tanah adat di desa kungkai perlu adanya sebuah Perubahan revolusi yang merupakan perubahan berlangsung secara cepat dan tidak ada kehendak atau perencanaan sebelumnya. Secara sosiologis perubahan revolusi diartikan sebagai perubahan-perubahan sosial mengenai unsur-unsur kehidupanatau lembaga- lembaga kemasyarakatan yang berlangsung relatif cepat. Dalam revolusi, perubahan dapat terjadi dengan direncanakan atau tidak direncanakan,dimana sering kali diawali dengan ketegangan atau konflik dalam tubuh masyarakat yang bersangkutan. Revolusi tidak dapat terjadi disetiap situasi dan kondisi masyarakat. Secara sosiologi, suatu revolusi dapat terjadi harus memenuhi beberapa syarat tertentu, antara lain adalah:

Ada beberapa keinginan umum mengadakan suatu perubahan. Di dalam masyarakat harus ada perasaan tidak puas terhadap keadaan, dan harus ada suatu keinginan untuk mencapai perbaikan dengan perubahan keadaan tersebut. Adanya seorang pemimpin atau sekelompok orang yang dianggap mampu memimpin masyarakat tersebut. Pemimpin tersebut dapat menampung keinginan-keinginan tersebut, untuk kemudian merumuskan serta menegaskan rasa tidak puas dari masyarakat, untuk dijadikan program dan arah bagi geraknya masyarakat. Pemimpin tersebut harus dapat menunjukkan suatu tujuan pada masyarakat. Artinya adalah bahwa tujuan tersebut bersifat konkret dan dapat dilihat oleh masyarakat. Selain itu, diperlukan juga suatu tujuan yang abstrak. Misalnya perumusan sesuatu ideologi tersebut. Harus ada momentum untuk revolusi, yaitu suatu saat di mana segala keadaan dan faktor adalah baik sekali untuk memulai dengan gerakan revolusi.Apabila momentum (pemilihan waktu yang tepat) yang dipilih keliru, maka revolusi dapat gagal.

CONTOH HAK GUNA BANGUNAN

Permasalahan PT. KAI dan PT.BMP

Adanya aksi saling klaim dari PT KAI dan PT BMP terhadap lahan di lokasi yang kini menjadi pintu gerbang Basko Hotel dan Basko Grand Mal. Klaimnya adalah, menurut PT KAI lahan itu miliknya, makanya perlu diter­tibkan, dipatok dan diamankan. Dasar hukum yang diajukan untuk klaim ini adalah Gron­dkaart Nomor 10 tahun 1888 dan UU Nomor 23 Tahun 2007 ten­tang Perkeretaapian serta PP Nomor 56 Tahun 2009 tentang Penyelenggaraan Perkeretaapian yang menyatakan batas ruang manfaat jalur kereta api dan ruang milik jalur kereta api jarak dari rel lebih kurang 12 meter. PT KAI dalam surat bernomor KA.­203/V/14/DIVRE II SB-2015 tanggal 27 Mei 2015 juga men­dalilkan bahwa lokasi yang akan ditertibkan sudah di­man­faatkan oleh BMP sebagai jalan masuk dan lahan parkir sejak PT BMP mengadakan perjanjian sewa tanah dengan PT KAI. Dengan dasar itu, maka aksi penertiban versi PT KAI itu, dilakukan pada pagi Sabtu (6/6) dengan melibatkan sekitar sera­tusan karyawan PT KAI di bawah pimpinan Vice President (VP) PT KAI Divre II Sumbar Ari Soepriadi. Sedang pihak PT BMP meng/klaim, lahan itu adalah hak yang sudah mereka kuasai sejak tahun 1994 lalu dan sedang dalam proses sertifikasi serta sudah ada Surat Ukur dari Kantor Per­tanahan Kota Padang Nomor 00297/2011 tanggal 23 Juni 2011. Lahan itu, sama dengan tanah yang sudah ada sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama Basrizal Koto sebelumnya, ber­asal dari lahan yang dibebaskan dari masyarakat yang semula menempati di sana.

PT BMP juga punya surat penguasaan fisik serta Surat Keterangan Lurah Air Tawar Timur tanggal 27 April 2011 Nomor 11/ATT-19/IV-2011 dan menegaskan status tanahnya ada­lah Tanah Negara Eigendom Verponding 1648, bukan tanah PT KAI. Secara umum, sesuai dengan UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang menyangkut Hak-hak atas tanah dan PP No­mor 24 Tahun 1997 tentang Pen­daftaran Tanah, maka PT BMP berkeyakinan, bahwa tanah yang dikuasai dan sudah digu­nakan sebagai akses jalan masuk ke Basko Hotel dan basko Grand Mal, adalah lahan mereka yang dilindungi Undang-Undang. Merasa berhak, pihak BMP pun berusaha mempertahankan haknya dari tindakan –yang me­nurut PT BMP adalah perbuatan melawan hukum, yakni masuk tanpa hak dan melakukan peng­rusakan di areal yang dilindungi UU.  Buntut dari aksi saling klaim kebenaran atas penguasaan dan kepemilikan lahan seluas 465 meter persegi itu, pihak BMP membuat dua laporan polisi di Mapolresta Padang, yakni tinda­kan pengrusakan bersama-sama yang diduga dilakukan pimpinan dan karyawan PT KAI serta lapo­ran penghinaan ter­hadap pemilik BMP H Basrizal Koto yang di­duga dilakukan VP  PT KAI Divre II Sumbar Ari Soepriadi. Se­mentara tiga hari kemudian, PT KAI balas melapor ke Ma­polda Sumbar dengan tuduhan pe­nyerobotan lahan milik PT KAI oleh PT BMP.

Gugatan PT KAI dalam kasus sewa-menyewa dengan PT BMP, sampai sekarang belum mempunyai kekuatan hukum tetap (inkracht). Di tingkat Penga­dilan Negeri, PT KAI menang, di Pengadilan Tinggi, BMP yang menang. Sekarang perkaranya ma­sih di tingkat kasasi di MA. Apalagi gugatan pembatalan sertifikat BMP ke PTUN dimenangkan pihak BMP dan sekarang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Jika ditelisik aturan UU Nomor 5 tahun 1960 tentang Agraria dan PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan PP Nomor 8 tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Nega­ra, maka sudah sejak Indonesia merdeka, UU memerintahkan agar setiap hak-hak atas tanah yang diatur dalam peraturan perun­dang-undangan sebelum tahun 1960 atau yang ada sejak zaman kolonial, harus didaftarkan ke Badan Pertanahan, baik data fisik maupun data yuridis. Penataan tanah negara ini, sudah jauh hari diwajibkan sebe­lum lahirnya UU Pokok Agraria, UU No 5 Tahun 1960. Makanya, jika hari ini ada ada instansi pemerintah atau perusahaan negara mengklaim punya hak atas tanahnya, dia harus menunjukkan bukti sertifikat hak pakai atau hak pengelolaan. Bila ini tidak ada, berarti instansi atau perusahaan negara itu lalai menjalankan kewajibannya untuk tertib adimin­trasi pertanahan. Yang juga sangat-sangat fatal adalah tindakan PT. KAI yang menyewakan lahannya ke­pada pihak swasta, seperti yang diungkapkan manajemen PT KAI kepada pers. Sebab, ulasnya, perusahaan negara seperti KAI, jika memang menguasai tanah negara, itu hanya sebatas Hak Pakai Publik, yaitu hak pakai non komersial, hak pakai yang tidak bisa dijual apalagi disewakan. “Jika KAI menyewakan tanah negara yang statusnya hanya hak pakai publik, maka itu berarti tindakan melanggar hukum,” kata Kurnia Warman. Sesuai dengan ketentuan pasal 44 UU Pokok Agraria, yang berhak menyewakan tanah itu hanya pemilik atau orang atau lembaga yang punya sertifikat Hak Milik. Nah, PT KAI atau instansi pemerintah bukanlah pemilik, melainkan hanya diberi hak pakai publik, maka kesalahan fatal, bila instansi itu menyewakannya ke­pada pihak lain. Tanah negara yang diserahkan pemakaiannya kepada instansi atau perusahaan negara, hanya diakui hak pakainya sepanjang tanah itu digunakan sesuai fungsi dari instansi atau perusahaan negara itu. Bila tanah itu dite­lantarkan atau disewakan, maka sejak saat itu juga, menurut Kurnia Warman, lahan itu oto­matis ber­alih menjadi tanah negara. “Nah setiap tanah negara, bisa diserahkan kepada orang atau badan hukum untuk diolah dan dimanfaatkan, sepanjang meme­nuhi persyaratan seperti mem­bayar uang pemasukan kepada negara dan membayar adminis­trasi pertanahan,”

Analisis Masalah

Subyek :

1.      PT Basko Minang Plaza (BMP)

2.      PT Kereta Api Indonesia (KAI) Divre II Sumbar

Kekuatan legalitas :

PT Basko Minang Plaza (BMP) memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan PT Kereta Api Indonesia (KAI) Divre II Sumber, merasa berhak karena sesuai dengan Undang-undang Perkeretaapian. Berdasarkan berita diatas dua belah pihak  sama-sama memiliki legalitas, namun jika di lihat dari kekuatan hokum menurut kami yang berhak atas tanah itu adalah yang memiliki sertifikat hak guna bangunan, karena sertifikat hak guna bangunan akan dikeluarkan setelah ,memenuhi syarat artinya ketika surat itu sudah dikeluarkan maka peraturan kereta api tidak berbenturan dengan syarat dikeluarrkannya sertifikat hak guna bangunan sehingga sertifikat itu sah, namun untuk melihat apakah benar PT Basko Minang Plaza (BMP) memasang pagar melewati batas wilayah yang sudah ditentukan disertifikat atau tidak perlu dibuktikan dengan sertifikat hak guna bangunan dan data dari dinas pertanahan. Penyelesaian yang dapat dilakukan menurut kami adalah melalui jalur hukum.

CONTOH HAK GUNA USAHA

Petani Keberatan soal Hak Guna Usaha Lahan

Jakarta, CNN Indonesia -- Lembaga pengawas pelayanan publik Ombudsman Republik Indonesia (ORI) menerima puluhan masyarakat tani dari Sumatera Utara, Senin malam (17/11). Puluhan petani menuntut lahan pertanian yang mereka klaim sebagai miliknya.
"Kami punya surat tanah, sebagian masih ada, sebagian sudah diserahkan dulu (ke pemerintah) dengan dalih mau diselesaikan. Ternyata sampai sekarang tidak dikembalikan," kata Koordinator Masyarakat Tani, Samsul Hilal ketika ditemui di Kantor Ombudsman.

Menurut Samsul, pemerintah sejak rezim Orde Baru telah merampas tanah warga di 10 kabupaten di wilayah Sumatera Utara. Kabupaten tersebut adalah Langkat, Kota Binjai, Deli Serdang, Serdang Bedage, Simalungun, Batu Bara, Asahan, Labuhan Batu Utara, Labuhan Batu Selatan, dan Padang Lawas. "Kalau dijumlah, ada ribuan hektar," ujar Samsul.
Dalihnya, tanah tersebut merupakan tanah milik negara dan bukan tanah rakyat. Tanah tersebut diserahkan ke perkebunan negara PT Perkebunan Nusantara (PTPN) II, PT PN III, dan PT PN IV, termasuk perusahaan swasta nasional dan perusahaan swasta asing.
"Kami pikir setelah reformasi akan diselesaikan, tanah dikembalikan ke rakyat, ternyata sudah 16 tahun reformasi, belum dikembalikan," kata pria dari Labuhan Batu Selatan tersebut.

Petani tersebut tak lagi dapat menggarap lahan mereka sejak puluhan tahun silam. Alhasil, pemasukan sektor pertanian pun terhenti. "Hak Guna Usaha diberikan ke perkebunan. Lamanya bergantung, bisa 30 tahun dan perpanjangan 25 tahun," ujarnya.
Berbagai upaya telah dia tempuh. Negosiasi dengan pemerintah daerah sudah tak terhitung banyaknya. Namun upaya mereka selalu terhenti sehingga mereka berharap Ombudsman dapat memberikan rekomendasi kepada presiden untuk mengambil langkah politik.
Menanggapi keluhan masyarakat petani, Ketua Ombudsman RI Danang Giriwardana mengatakan bakal berupaya menyelesaikan kasus tersebut. "Ombudsman akan memverifikasi sertifikat tanah yang diajukan. Kami akan mencocokkan dengan data di instansi terkait, seperti Badan Pertanahan Nasional," ujarnya ketika ditemui di kantornya, Jakarta.

Setelah jejak sertifikat ditelusuri, Ombudsman akan memberi rekomendasi kepada pemerintah daerah dan masyatakat setempat. Rekomendasi tersebut, dapat berupa ganti rugi tanah oleh pemerintah. "Ombudsman baru saja menyelesaikan sengketa lahan di Lampung Timur. Rekomendasi kami, meminta pemerintah daerah mengganti rugi Rp 11 miliar kepada masyarakat yang lahannya tergusur untuk pembuatan jalan," katanya.
Ketika diatanya soal tuntutan masyarakat seperti Keputusan Presiden soal administrasi pertanahan tersebut, ia mengaku bisa menjadi masukan. "Sebagai kepala negara, Jokowi punya cukup kewenangan membuat kebijakan diskresional. Katakanlah, kebijakan pemutihan lahan dan itu memungkinkan," kata lulusan Universitas Gadjah Mada tersebut.

CONTOH HAK PAKAI

Kasus Penjualan Tanah Hak Pakai PT KAI: Ka Kanwil BPN dan Ka BPN Jakbar Ditetapkan Tersangka

Jakarta,hariandialog.com-Kejaksaan Tinggi (Kejati) DKI Jakarta melalui tim Jaksa Penyidik Pidana Khusus telah menetapkan dua tersangka dalam kasus penjualan tanah hak pakai PT Kreta Api Indonesia (KAI) di Pesing, Jakarta Barat. Kedua tersangka yang belum dilakukan penahanan tersebut, menurut sumber di Pidsus Kejati DKI kepada Dialog, Senin (14/1/2013) yalah Robert selaku Ka Kanwil BPN, dan Lukman selaku Ka Kantor BPN Jakbar. Mereka disangka dengan Pasal 2 dan 3 UU No.31 tahun 1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi (Tipikor) sebagaimana diubah dan diperbaharui UU No.20 tahun 2001. “Baru dua orang tersebut yang ditetapkan sebagai tersangka,” kata sumber tersebut.

Dimana kasus penjualan tanah hak pakai PT KAI yang hingga dibuatkan sertifikatnya tersebut berawal dari tindakan oknum PT KAI (sudah almarhum) menjual tanah kepada sebuah pengusaha perusahaan guna dijadikan sebagai tempat usaha. Kemudian tanah beberapa hektar yang ditaksir bernilai atau merugikan Negara puluhan miliar tersebut diajukan untuk disertifikatkan menjadi HGB.

Oleh BPN Jakbar dan Kanwil BPN DKI Jakarta memuluskan pengajuan pemohon sertifikat, meskipun tanah yang diajukan untuk mendapat sertifikat HGB merupakan aset Negara yang di-hak pakai-kan kepada PT KAI. Perlu diketahui, saat Aditia Warman menjadi Aspidsus Kejati DKI, ia dalam keterangan persnya mengatakan bahwa dalam kasus penjualan dan pensertifikatan tanah yang merupakan hak pakai PT KAI, akan juga menetapkan pembeli yang memohonkan HGB menjadi tersangka. Namun hingga berita ini diturunkan, masih sesuai keterangan sumber di Kejati DKI, pengusaha itu masih belum berstatus tersangka. Sementara Kasi Penyidikan Pidsus Kejati DKI, M.Reza tergolong sulit untuk ditemui wartawan guna dikonfirmasi. Sikapnya tersebut bertentangan atau tidak sejalan dengan arahan Kajati DKI Jakarta, Didiek Darmanto yang memerintahkan dalam memberikan keterangan kepada publik terkhusus pers, supaya tidak perlu kaku dan sertiap yang menangani perkara boleh memberikan keterangan asal jangan yang menyangkut kebijakan.

CONTOH HAK PENGELOLAAN

Kasus Sengketa Lahan Senayan City

Sengketa tanah antara pengelola Senayan City dengan ahli waris Alm Toyib bin Kiming terus berkepanjangan. Bahkan persoalan ini membuat Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno (PPK GBK) turut gerah. Mereka tidak terima jika lahan yang dikelolanya itu tidak memiliki surat-surat tanah. Bahkan PPK GBK menantang di peradilan jika ahli waris Alm Toyib bin Kiming itu memiliki bukti otentik atas lahan yang diperebutkan itu. Wakil Ketua Dewan Perwakilan Rakyat Daerah DKI Jakarta meminta pemerintah DKI Jakarta segera menutup pusat belanja dan perkantoran Senayan City. Menurutnya, langkah itu perlu ditempuh agar penyelesaian sengketa tidak berlarut-larut. Pengelola komplek Gelora Bung karno (GBK) atau Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pengelolaan Komplek Gelanggang Olahraga Bung Karno (PPKGBK) menyatakan kerja sama dengan proyek Senayan City sudah sesuai aturan. Pada saat ini, eksekutif, termasuk Government Public Relations diharapkan dapat membantu mengambil tindakan tegas. Kasus sengketa lahan Senayan City, Jakarta, muncul karena adanya pengaduan atau klaim atas tanah yang digunakan untuk Senayan City oleh orang yang mengaku ahli waris Alm Toyib bin Kiming. Sengketa lahan yang ditempati Senayan City mencuat setelah ahli waris Toyib bin Kiming mengklaim tanah seluas 6,2 hektare di Jalan AsiaAfrika itu sebagai miliknya. Pengelola GBK yang ada di bawah Sekretariat Negara (Setneg) membantah klaim bahwa tanah tempat Senayan City adalah lahan sengketa. Tanah yang digunakan oleh PT Manggala Gelora Perkasa untuk proyek Senayan City adalah tanah milik negara atau PPK GBK atau Setneg dan apabila ada pihak-pihak lain yang mengaku mempunyai hak kepemilikan atas tanah tersebut tentunya dapat melakukan upaya hukum. Sebab tanah GBK adalah tanah eks Asian Games IVtahun 1962 yang kepemilikannya adalah milik negara. Namun, menurut Government Public Relations Senayan City, sengketa itu adalah masalah antara pihak Gelora Bung Karno dan keluarga ahli waris. Kepastian dari Sekretariat Negara sangat dibutuhkan, karena ini tanah negara. Hak kepemilikan tanah berada di tangan Sekretaris Negara dan pengelolaannya dipercayakan kepada Gelora Bung Karno. Sebagai penyewa, Senayan City mengajukan permohonan kepada pengelola Gelora Bung Karno mengenai perjanjian sewa-menyewa akan penggunaan lahan itu selama 35 tahun, terhitung sejak 2006. Kuasa hukum ahli waris Toyib bin Kiming, Tony Arif, mengatakan, lahan yang di klaim kliennya berada di luar lahan yang dikuasai Sekretariat Negara. Kesimpulan itu sudah diverfikasi Badan Pertanahan Nasional, P2U, pajak, camat, dan lurah setempat. Di sisi lain, Public Relations Manager Senayan City membantah anggapan bahwa pihaknya menganggap remeh persoalan sengketa tanah itu. Ia menjelaskan, Senayan City sebagai pihak ketiga harus menyerahkan persoalan kepemilikan lahan kepada pemerintah. Menurut pendapatnya, mereka hanya penyewa, tidak berwenang menentukan siapa pemilik tanah, Government Public Relations Senayan City berkomentar bahwa mereka hanya sebagai pihak ketiga dan penyewa tanah. Kasus ini dapat diselesaikan melalui jalur hukum, karena sengketa lahan itu tidak akan menemui jalan keluar dan tidak menemukan kepastian jika pihak yang bersengketa tetap berkukuh dengan pendirian mereka.